Hypotéka s poistením alebo bez?
BRATISLAVA 4. novembra – Za prvý polrok 2013 zaznamenala spoločnosť Broker Consulting, a.s. nárast o 27 % v počte poskytovaných úverov ako vlani. Na tento stúpajúci záujem o riešenie vlastného bývania majú veľký podiel banky zmierňujúcimi podmienkami pre ich poskytovanie, taktiež štátna podpora na bývanie pre mladých a v neposlednom rade aj praktická hypopreskóringová kalkulačka spoločnosti Broker Consulting, a.s.
V posledných rokoch sme svedkami každoročného nárastu objemu hypotekárnych úverov, spôsobeného viacerými dôvodmi. Na jednej strane už ubehlo dosť času od prasknutia realitnej bubliny a ceny nehnuteľností sa stabilizovali na prijateľných hodnotách. Ešte stále neodznela vlna „husákových detí“(deti narodené v 70-tych a 80-tych rokoch minulého storočia) a aktuálny trend posúvania veku odchodu od rodičov a veku na založenie rodiny.
Ďalším dôvodom je prechod zo „štartovacích“ 1 a 2-izbových bytov k doživotnému bývaniu. Toto spôsobuje neustály dopyt po úveroch na bývanie. Najsilnejším motorom každoročného nárastu objemu poskytnutých úverov je jednoznačne klesanie úrokových sadzieb až na aktuálne najnižšie hodnoty v histórií Slovenska. S tým nie je spojený len nárast novoposkytnutých, ale aj refinančných úverov. Stále sme svedkami pretrvávajúceho prístupu bánk k svojim starým klientom. Pri výročí fixácie úveru ponúkajú len mierne vylepšené sadzby, ako mali klienti pôvodne. Prečo to tak je?
Banky ponúkajú novým klientom, ktorí aktuálne riešia otázku bývania, výhodnejšie podmienky spoliehajúc sa na neinformovanosť a „lenivosť“ starých klientov hľadať lacnejšie riešenie.
Takýmto prístupom banky dávajú obrovský priestor na oslovovanie klientov riešiacich si vlastné bývanie. Či už nové, alebo existujúce bývanie. Stále veľmi výhodnými zostávajú úvery so štátnym príspevkom pre mladých, kde je možné nezriedka dostať na výslednú sadzbu p. a. od 0,0 – 0,5% na časť úveru so ŠPM. Zvýhodnenie úveru do 70% LTV max. do 50 000 Eur stále zostáva na úrovni 1% banka a 2% štát. Reálne je to necelých 80 Eur/mes., čo je určite zaujímavá suma. Ako všade, tak aj v oblasti úverov je potrebné veľmi zvažovať ponuky jednotlivých bánk a nepozerať sa len na výslednú sadzbu, ale hlavne na parametre akými sú:
-výška splátky
-výška poplatkov a hlavne
-výška zostatku úveru pri výročí fixácie.
V rámci konkurenčného boja medzi bankami, sa tieto snažia ponúkať rôzne novinky v súvislosti s poskytovaním úveru. Od možnosti predčasne splácať úver cez aplikáciu v smartfóne, alebo v tablete, až po zvýhodnenie úrokovej sadzby naviazané na poistenie úveru. Mať možnosť realizovať mimoriadne splátky cez mobilnú aplikáciu bez poplatku je nesporne veľmi zaujímavé a na našom trhu jedinečné. Iná banka zasa ponúka na prvý pohľad veľmi výhodnú úrokovú sadzbu za to, že si klient v banke úver hneď aj poistí voči prípadným rizikám akými je smrť, úraz, invalidita a iné.
Akonáhle by som takúto ponuku ako klient dostal, rozhodne by som spozornel a začal počítať. Určite by som porovnal celkové náklady a zostatok istiny úveru na konci fixácie.
Napríklad:
Klient požaduje úver vo výške 100 000,- Eur na 30 alebo 20 rokov. Budem porovnávať zostatok úveru po 3 rokoch, čo považujem za rozhodujúce:
30-ročná splatnosť úveru bez a s poistením:
1. úroková sadzba.: 3,49 % p.a. bez poistenia ………..výška úveru: 100 000,- Eur.. splátka: 448,- Eur ….
zostatok istiny po 3 rokoch: 94 025,87- Eur
2. úroková sadzba.: 2,99% p.a. + rizikové životné poistenie 3% (poistenie ponúkané výlučne bankou a uzatvorené v banke k poskytovanému úveru)…………… celková výška úveru = 103 000,- Eur.. mesačná splátka: 433,70 EUR (v splátke úveru je započítané aj poistenie) ……….
zostatok istiny po 3 rokoch: 96 340,- Eur
Rozdiel v zostatku istiny v úvere bez poistenia a s poistením po 3 rokoch je 599,33- Eur
Berúc do úvahy to, že poisťovňa vráti po treťom roku trvania úverovej zmluvy 2/5 poistného, čo je 1200,- EUR, tak následne bude výška zostatku istiny po 3 rokoch 95 140,- EUR.
Ak by niekto namietal, že rozdiel v splátke úveru bez poistenia a s poistením je 14,30 EUR/mesačne čo za 3 roky je 514,80 EUR, ešte stále variant bez poistenia je o cca 600 EUR lacnejší. (zostatok istiny je 94625,20 EUR za predpokladu, že 14,30 EUR každý mesiac po dobu 3-rokov disciplinovane odkladá napr. na sporiaci účet).
Takže v končenom dôsledku pri 30-ročnej splatnosti je zostatok úveru s poistením po troch rokoch 94 625,20 EUR čo zodpovedá reálnej úrokovej sadzbe 4,14 % p.a.
Pri 20 ročnej splatnosti úveru je tento rozdiel istiny po 3 rokoch ešte väčší cca 608 EUR.
Aj vďaka nástrojom, ktoré máme k dispozícii, sú prepočty veľmi jednoduché. Kalkulačka hypopreskóringu, ktoré je efektívnou pomôckou pre sprostredkovateľa, dokáže ešte na začiatku klienta „preskórovať“ a dať predstavu, či a aký veľký úver vie žiadateľ získať a s akou splátkou približne môže rátať. Takto vieme klientov nasmerovať a určiť mu hornú hranicu ceny nehnuteľnosti. Z vlastnej skúsenosti viem, že klienti vedia veľmi oceniť takúto službu
Sme v období aké na Slovensku ešte nebolo. Pretrváva už niekoľko rokov a aj keď už bolo veľa prognóz na zvrátenie tohto stavu, realita je taká, že banky stále zmierňujú podmienky pre poskytovanie úverov. Čo príde, dá sa len veľmi ťažko odhadnúť, ale vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb a ešte stále existujúci rozdiel v úrokovej sadzbe na Slovensku a v okolitých štátoch, je možné očakávať stagnáciu úrokových sadzieb, v lepšom prípade ešte mierny pokles pri 3 a 5-ročných fixáciách.
Branislav Sedilek
Manažér hypotekárnych obchodov Broker Consulting
PR Servis je komerčný informačný servis určený na publikovanie tlačových správ, informácií, vyhlásení a oznamov určených médiám a verejnosti. Texty sú vysielané v znení, dodanom klientom, bez redakčnej úpravy. Agentúra SITA je distribútorom týchto informácií a za ich obsahovú a štylistickú úroveň nezodpovedá. E-mail: prservis@sita.sk .
bx
